Учет в ГИБДД

Какие договора должны быть заключены между РСО и УК? Прямые договоры «Собственник - РСО» простым и понятным языком Заключение договора между ук и рсо.

Дополнительное размещение на сайте, в общественных местах МКД данной информации не будет являться нарушением, однако не имеет юридического значения. Неопределенность даты заключения договора с РСО Немаловажно учесть, что если уведомление собственнику не направлено или не предоставлена информация в РСО, это не является препятствием для заключения договора. Заключение договора с РСО может инициировать собственник нежилого помещения. Согласно п. 23 Правил 354 собственник помещения в многоквартирном доме и собственник жилого дома (домовладения) вправе инициировать заключение в письменной форме договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг. Стоит указать, что, исходя из толкования норм, «обязанность» быть инициатором заключения письменного договора возложена на собственника нежилого помещения.

Блог

Зачем нужны изменения? Официально озвучивается такая позиция: управляющие оргaнизации собирают деньги за коммунaльные услуги и не перечисляют деньги в РСО. В итоге у организации образуется задолженность, а это может привести к отключению коммунальных услуг.
Плюс большая зaдолженнjсть мешает РСО развиваться и предоставлять качественные услуги. Предполагается, что прямые договоры между собственниками и РСО решат проблему плaтежей.
При этом не учитывaется, что РСО уже сейчас имеет законные способы перехода на прямые договоры с сoбственниками, но не пользуется этим правом/ Когда нужны прямые договоры? Изнaчально плaнировалось, что зaключение прямых договоров между собственниками квартир и РСО станет обязательным. Зaтем от этой идеи отказались.

Заключение прямого договора с рсо в 2018: особенности и новые правила

Внимание

РСО, если домом управляет УО. Такие договоры, если они были ранее заключены, подлежат прекращению. Новое положение ст. 157 ЖК РФ о прямых договорах будет распространяться на договоры, заключённые до его вступления в силу.

Инфо

После внесения изменений ранее заключённые договоры управления не придётся перезаключать на новых условиях. Правительство РФ предложило ко второму чтению законопроекта установить ответственность за выставление двойных квитанций.

Если договор между РСО и управляющей организацией прекращён, но УО выставила потребителю квитанцию за коммунальные услуги и он её оплатил, то потребитель будет считаться надлежащим плательщиком и санкции к нему не будут применяться А со стороны управляющей организации выставление платёжных документов после прекращения договорных отношений будет рассматриваться как безосновательное обогащение.

Новый закон о прямых расчетах с рсо

Важно

В настоящие время именно эти организации представляют интересы собственников жилых объектов по оплате потребленных электроэнергии, горячей и холодной воды, газа и т.д. Конечно, основная задача закона - установить прямые платежи за оказанные услуги, и это делается не только из-за недобросовестности некоторых управляющих компаний.

Закон о прямых расчетах в ЖКХ в 2018 году позволит снять с УК несвойственные им функции по сбору и распределению средств. Более того, сейчас граждане предъявляют именно УК требования о качестве услуг, а РСО - об оплате потребленных ресурсов.

Между тем, Управляющие компании отвечают только за внутридомовые сети, а не за поставку ресурсов, и порой вынуждены покрывать из средств, не предназначенных для этих целей, долги конечных потребителей за ресурсы.

Без посредников! обзор закона о прямых расчетах в сфере жкх в 2018 году

Потребители обращаются в УО, а та должна обеспечить взаимодействие с РСО по рассмотрению таких обращений. Ответственность за качество коммунальных услуг разделена между РСО и УО по границе дома.

Если нарушения качества коммунальных услуг зафиксировано до ввода в дом, то перерасчёт будет производиться за счёт поставщика ресурса. Если же нарушение внутри дома и связано с работой внутридомовых инженерных систем, компенсации потребителю выплатит УО.

Управляющая организация взаимодействует с потребителем для передачи показаний индивидуальных приборов учёта и передаёт показания ОДПУ, оплачивает коммунальный ресурс на содержание общего имущества в доме. При отсутствии договора ресурсоснабжения УО получит штраф 3703 0 Переходные положения Законопроект № 207460-7, если он будет принят, легализует ранее заключённые прямые договоры.

Прямые договоры с рсо: новый закон госдумы

Является ли заключение прямых договоров с РСО обязательным? Нет, вам не обязательно переходить на прямые расчеты. Но решение о переходе может в одностороннем порядке принять РСО.

Но сделать они это могут только в том случае, если у управляющей компании имеется зафиксированная судом двухкратная задолженность перед РСО. Как вы узнаете, что РСО приняло решение о переходе на прямые расчеты? Они уведомят об этом управляющую компанию и с нашей помощью разместят информацию об этом в подъездных стендах.

Договор будет считаться заключенным через 30 дней после такого уведомления. Как вы можете инициировать переход на прямые расчеты? Вам необходимо провести общее собрание собственников, в повестку которого внесен вопрос о переходе на прямой договор с той или иной РСО.

За данное решение должны проголосовать собственники, владеющие не менее 50% имущества дома.
Государственная Дума Российской Федерации приняла новый закон, по которому серьезно изменится порядок предоставления коммунальных услуг. Рассмотрим самые важные вопросы, связанные с этими изменениями.
Как предоставлялись коммунальные услуги до изменения? Предоставлять коммунaльные услуги собственникам квартир должны исполнители коммунальных услуг. Такими испoлнителями являются управляющие организации или ТСЖ.
Это зaвисит от спoсобa управления. Чтобы предоставлять коммунальные услуги исполнители должны получить коммунальный ресурс от ресурсоснабжающей организации (РСО). Управляющая организация (ТСЖ подразумеваем) получает от РСО кoммунальные ресурсы, предоставляет коммунальные услуги собственникам, собирaет с собственников плату за кoммунaльные услуги и рассчитывается с РСО.
Так должно быть по закону.

Прямые договора с рсо при управляющей компании

Абзацем 4 пункта 6 Правил 354 на управляющие организации, ТСЖ, ЖСК возлагается обязанность по уведомлению собственников нежилых помещений о необходимости заключить договор непосредственно с РСО, а в РСО направить сведения о собственниках нежилых помещений. Важно отметить, что срок направления такого уведомления не регламентирован, соответственно, привлечь к ответственности управляющую организацию за ненаправление, несвоевременное направление будет довольно-таки сложно, а скорее всего - невозможно. Однако, именно неисполнение УО/ТСЖ/ЖСК указанной обязанности может приниматься судами как основание для признания действующим договора о предоставлении коммунальных услуг, заключенного именно между УО/ТСЖ/ЖСК и собственником нежилого помещения в МКД, и, соответственно, признания факта отсутствия правоотношений между этим собственником и РСО.
Нет четкого понимания, является ли направление уведомления основанием признания расторгнутым договора предоставления коммунальных услуг между УО/ТСЖ/ЖСК и собственником нежилого помещения, и если является, то с какой даты. Является ли дата расторжения договора предоставления коммунальных услуг между УО/ТСЖ/ЖСК и собственником нежилого помещения одновременно датой заключения договора ресурсоснабжения этого собственника с РСО или датой начала бездоговорного потребления коммунального ресурса в указанном нежилом помещении? В общем, внесенные поправки создают большое количество вопросов, и вместо упорядочивания процессов потребления коммунальных услуг и коммунальных ресурсов, наоборот, создают путаницу и неопределенность.

Прямые договора с рсо при управляющей компании судебная практика

А28-3497/2017 суд указал, что «отсутствие прямого договора собственника нежилых помещений с ресурсоснабжающей организацией в спорный период не освобождает управляющую компанию от обязанности оплатить в полном объеме поставленный в многоквартирные дома коммунальный ресурс». Дополнительно суд отметил, что «учитывая то, что пунктом 6 Правил 354 на управляющую компанию возложена обязанность представить ресурсоснабжающим организациям сведения о собственниках нежилых помещений в этом доме, а также направить уведомления собственникам нежилых помещений о необходимости заключения договоров ресурсоснабжения непосредственно с ресурсоснабжающими организациями, неисполнение управляющей организацией указанных обязанностей позволяет в переходный период сохранить ранее существовавший порядок оплаты коммунального ресурса до момента совершения указанных действий управляющей организацией.

Концепция «исполнителя коммунальных услуг», утверждённая жилищным законодательством России, постоянно критикуется экспертами сферы ЖКХ, а в последнее время критика этой концепции слышна и из уст непосредственно её утвердивших депутатов Государственной Думы РФ. Существующая схема предоставления и оплаты коммунальных услуг предусматривает поставку некого коммунального ресурса от ресурсоснабжающей организации к исполнителю коммунальных услуг (УО, ТСЖ, ЖСК), потом этот «коммунальный ресурс» на некой границе зон эксплуатационной ответственности загадочным образом превращается в «коммунальную услугу», которая исполнителем оказывается потребителю. Соответственно, оплата предоставленной услуги поступает от потребителя к исполнителю, а от исполнителя (уже в качестве оплаты коммунального ресурса) в РСО. Сложившаяся система двух различных правоотношений («РСО - исполнитель КУ» и «исполнитель КУ - потребитель КУ») не всегда устраивает самих участников этих правоотношений.

Чего хотят РСО?

В рамках утверждённой законодательством концепции РСО поставляет исполнителю КУ коммунальный ресурс и предъявляет к оплате стоимость этого ресурса. При этом исполнитель, оказывающий коммунальную услугу потребителю, несёт ответственность за качество этой услуги, осуществляет учёт объёмов потребления, производит перерасчёты, для чего принимает от потребителей соответствующие документы, ведёт претензионную работу с должниками - и несёт соответствующие издержки на все эти работы. При этом тарифы на коммунальные услуги равны тарифам на соответствующие коммунальные ресурсы, т.е. РСО получает доход в виде стоимости поставленного ресурса, и не несёт издержек, связанных с предоставлением коммунальных услуг. Казалось бы, очень даже хорошая для РСО схема - не надо работать с каждым конкретным потребителем, вести соответствующую бухгалтерию, «выбивать» деньги с должников.

Но возникает другая проблема. Исполнитель коммунальных услуг в подавляющем числе случаев не может в полном объёме оплатить полученный от РСО коммунальный ресурс.

Во-первых, как никогда остро стоит проблема неплатежей потребителей жилищно-коммунальных услуг. Причина и в низком уровне доходов населения при высокой стоимости ЖКУ, и в «протестных» неплатежах, вызванных как низким качеством услуг, так и устоявшимся общественным мнением о повальной недобросовестности всех исполнителей КУ.

Во-вторых (отчасти это последствия первой причины), исполнитель КУ полученные за коммунальные услуги денежные средства часто использует для собственных нужд, компенсации собственных расходов, покрытия собственных издержек. Необходимо учесть, что потребители-неплательщики имеют задолженности не только за коммунальные услуги, но и за жилищные, а стоимость именно жилищных услуг является доходом исполнителя КУ. При этом стоимость жилищных услуг устанавливается самими потребителями, и в подавляющем числе случаев тариф установлен в размере, обеспечивающим работу исполнителя с минимальной рентабельностью, а то и вообще не покрывающим издержек исполнителя. Низкий тариф и задолженности потребителей приводят к необходимости для исполнителя КУ использовать для собственных нужд любые денежные средства, находящиеся на расчётных счетах организации, в том числе средства, предназначенные для оплаты коммунальных ресурсов.

Сложившаяся ситуация приводит к тому, что РСО пытаются найти такую схему работы, при которой исполнитель КУ работает с конечными потребителями, несёт ответственность за качество услуг, ведёт претензионную работу, но при этом денежные средства от потребителей поступают напрямую в РСО, минуя «ненадёжные» расчётные счета исполнителей КУ. И, надо сказать, ряд таких схем жилищным законодательством предусмотрено.

Прямые платежи

В случае, если общим собранием собственников помещений МКД избран способ управления управляющей организацией, либо ТСЖ, либо ЖСК или иным специализированным жилищным кооперативом и избрана конкретная организация, осуществляющая управление домом, такая организация становится исполнителем коммунальных услуг. Исполнитель заключает с собственниками помещений дома договоры управления, предусматривающие в числе прочего предоставление коммунальных услуг, а с РСО заключает договоры ресурсоснабжения для целей оказания коммунальных услуг.

Согласно договору управления исполнитель коммунальных услуг предоставляет эти самые услуги и предъявляет к оплате потребителям их стоимость, т.е. получает денежные средства на свой расчётный счёт.

Однако, части 6.3 и 7.1 ст.155 ЖК РФ устанавливают, что общим собранием собственников помещений МКД (или общим собранием членов ТСЖ, ЖСК) может быть установлена возможность внесения оплаты за коммунальные услуг непосредственно в РСО. В этом случае внесение собственниками платы за коммунальные услуги напрямую в РСО считается выполнением своих обязательств по оплате коммунальных услуг. При этом никаких договоров между потребителями и РСО не заключается, оплата производится на основании договора управления, заключенного между исполнителем КУ и потребителями, исполнитель КУ продолжает нести ответственность за качество коммунальных услуг и не освобождается от обязанности ведения претензионной работы с должниками.

Это первый способ оплаты коммунальных услуг напрямую в РСО.

Второй способ предусмотрен Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012г. N124 (далее - Правила N124).

Согласно п.26 Правил N124 в договоре ресурсоснабжения может быть предусмотрена уступка от исполнителя коммунальной услуги к ресурсоснабжающей организации права требования задолженности потребителей в соответствии со ст.382 ГК РФ.

В этом случае никакого дополнительного согласия собственников не требуется, никаких дополнительных договоров между РСО и потребителями не заключается, РСО выставляет собственникам счета на оплату КУ, ведёт с ними претензионную работу по задолженностям и т.п. Исполнитель КУ при этом продолжает нести ответственность за качество услуг, но решение вопросов финансовых расчётов за эти услуги передаёт РСО.

Помимо двух приведённых случаев, при которых договорные отношения между РСО и потребителями отсутствуют, все платежи вносятся потребителями КУ непосредственно в РСО в случае наличия прямых договоров на предоставление коммунальных услуг между потребителями и РСО.

Однако, необходимо знать, что далеко не всегда такие прямые договоры правомерны.

Прямые договоры

Не будем долго расписывать случаи правомерности заключения прямых договоров между РСО и потребителями КУ, а просто приведём исчерпывающий перечень таких случаев:

1. Заключение договора с собственником индивидуального жилого дома.

2. Заключение договоров с собственниками помещений МКД в случае выбора общим собранием собственников непосредственного управления.

3. Заключение договоров с собственниками помещений МКД в случае, если договоры управления собственников с ранее действующим исполнителем КУ (УО, ТСЖ, ЖСК) не действуют (истёк срок действия, расторгнуты по тем или иным причинам), а договор управления с иным исполнителем КУ не заключен (не выбран или не реализован способ управления, не выбрана организация, управляющая домом, либо выбрана с ещё не наступившей даты и т.п.).

4. Заключение договоров с собственниками нежилых помещений МКД.

5. Заключение договоров с собственниками помещений МКД в случае, если задолженность исполнителя КУ перед РСО превысила стоимость потребления коммунального ресурса за три месяца.

Иных случаев заключения прямых договоров на предоставление КУ между РСО и потребителем КУ законодательством не предусмотрено.

Необходимо обратить особое внимание, что при наличии исполнителя коммунальных услуг (УО, ТСЖ, ЖСК) и отсутствии трёхмесячной задолженности этого исполнителя перед РСО, заключение прямых договоров между РСО и собственниками жилых помещений МКД не основано на законе. Наличие такого договора свидетельствует о том, что имеет место один из ранее перечисленных случаев - либо исполнитель имеет трёхмесячную задолженность (а в «условиях задачи» указано, что это не так!), либо собственники помещений избрали непосредственное управление (а мы рассматриваем случай реализации способа управления УО, ТСЖ или ЖСК). Такой договор подразумевает наличие у РСО обязанностей исполнителя КУ, т.е. содержание и ремонт внутридомовых сетей, обеспечивающих предоставление соответствующих коммунальных услуг собственникам помещений. Но, во-первых, сами РСО обычно не планируют исполнять такие обязанности, во-вторых, при наличии избранного общим собранием исполнителя КУ его функции не могут быть переданы РСО. Таким образом, в рассматриваемом случае прямой договор между РСО и собственниками жилых помещений МКД является ничтожным, и любой суд это признает.

Выводы

Подведём итог наших рассуждений.

Прямые платежи собственников помещений в РСО возможны:

1. От собственников жилых домов, на основании договора с РСО. Основания: часть 9 ст.155 ЖК РФ, подп. «в» п.17 Правил предоставления коммунальных услуг, утверждённых ПП РФ от 06.05.2011 г. N354 (далее - Правила N354).

2. От собственников нежилых помещений МКД. Основание: п.18 Правил N354.

3. От собственников жилых помещений МКД в случаях:

3.1. При непосредственном управлении МКД. В этом случае РСО является исполнителем КУ, между РСО и собственниками заключаются договоры предоставления коммунальных услуг. Основания: часть 8 ст.155 ЖК РФ, подп. «а» п.17 Правил N354.

3.2. При управлении домом УО, ТСЖ, ЖСК, если общее собрание собственников помещений МКД приняло соответствующее решение. Договор между РСО и собственниками не заключается, могут вноситься изменения в договор управления. Основания: части 6.3 и 7.1 ст.155 ЖК РФ.

3.3. При переуступке права требования от исполнителя КУ к РСО. Вносятся соответствующие изменения в договор ресурсоснабжения, заключенный между РСО и исполнителем КУ, согласия потребителей не требуется, договоры между РСО и собственниками помещений не заключаются. Основания: п.26 Правил N124, ст.382 ГК РФ.

3.4. Если договоры управления собственников с ранее действующим исполнителем КУ (УО, ТСЖ, ЖСК) не действуют (истёк срок действия, расторгнуты по тем или иным причинам), а договор управления с иным исполнителем КУ не заключен (не выбран или не реализован способ управления, не выбрана организация, управляющая домом, либо выбрана с ещё не наступившей даты и т.п.). Основание: подп. «б» п.17 Правил N354.

3.5. Если задолженность исполнителя КУ перед РСО превысила стоимость потребления коммунального ресурса за три месяца. Основание: подп. «а» п.30 Правил N124.

Иных случаев прямых платежей собственников помещений МКД в РСО и заключения прямых договоров действующим законодательством РФ не предусмотрено.

Центр дистанционного обучения "АКАТО" предлагает
претендентам на получение квалификационного аттестата
(должностным лицам соискателей лицензии,
ответственным за деятельность по управлению МКД)
пройти предаттестационную подготовку , в ходе которой
экспертом будут подробно разъяснены все утверждённые вопросы
квалификационного экзамена
с указанием верных ответов
и ссылками на положения законодательства,
регламентирующие рассматриваемые вопросы.

___________________________________________________________________

Получить разъяснения актуальных вопросов ЖКХ Вы можете,
приняв участие в семинарах ЦДО "АКАТО".
Следите за расписанием мероприятий на сайте "АКАТО".
___________________________________________________________________

Дополнительная информация по телефону 8-800-700-60-58

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2012, N 5

Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 N 124 утверждены Правила, обязательные при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями (далее - Правила заключения договоров с РСО). Этот документ действует с 28.02.2012, за исключением тех положений, для которых вступление в силу отложено до 01.09.2012, то есть до момента начала действия Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов <1> (далее - новые Правила предоставления коммунальных услуг). Расскажем подробнее об этом нормативно-правовом акте.

<1> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354.

Заявка (оферта) и документы, прилагаемые к ней

Заключению договоров с РСО всегда сопутствовали и, несомненно, будут сопутствовать спорные ситуации в части применения общих и специальных норм. Отчасти это объясняется отсутствием четких логических взаимосвязей между документами разных ведомств и иерархических уровней. Поэтому считаем нелишним напомнить, что договор ресурсоснабжения является публичным договором, в связи с чем порядок его заключения имеет ряд особенностей, рассмотренных ранее на страницах журнала (N 6, 2011) <2>.

<2> См. статью А.Р. Мироновой "Заключаем договор с РСО".

Правила заключения договоров с РСО утверждены Правительством РФ в силу содержания ст. 157 ЖК РФ и обязательны для применения всеми исполнителями коммунальных услуг, то есть управляющими организациями, ТСЖ, ЖК и иными специализированными потребительскими кооперативами. Согласно терминологии документа все они называются исполнителями. На основании п. 5 Правил заключения договоров с РСО заключение договора энергоснабжения начинается с отправки исполнителем соответствующей заявки (оферты) в адрес РСО. Данным документом определены сроки обращения с заявкой в РСО, а новые Правила предоставления коммунальных услуг четко устанавливают, когда исполнитель должен не просто инициировать переговоры с РСО, а приступить к предоставлению коммунальных услуг потребителям в МКД. Приведем эту информацию в таблице.

Исполнитель	Срок подачи заявки (оферты) (п. 5 Правил заключения договоров с РСО)	Дата начала предоставления потребителям коммунальных услуг (п. п. 14, 15 новых Правил предоставления коммунальных услуг)
УК	В течение семи дней со дня вступления в силу договора управления МКД, но не ранее 10 рабочих дней со дня принятия решения о выборе УК	Дата, указанная в решении общего собрания собственников помещений в МКД о выборе УК, или дата заключения договора управления МКД, но не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о его приобретении, заключенному между УК и РСО
ТСЖ	Если ТСЖ не заключало договор управления МКД с УК - в течение семи дней со дня государственной регистрации ТСЖ, а если заключало - в течение семи дней со дня расторжения такого договора	Дата государственной регистрации ТСЖ или кооператива, но не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о его приобретении, заключенному между ТСЖ или кооперативом и РСО
Кооператив	Если кооператив не заключал договор управления МКД с УК - в течение семи дней со дня принятия решения собственниками помещений в МКД об управлении домом, в том числе о предоставлении коммунальных услуг кооперативом, а если заключал - в течение семи дней со дня расторжения такого договора

Разумеется, к заявке (оферте) исполнителю необходимо приложить определенные документы (п. 6 Правил заключения договоров с РСО). Так, в РСО, кроме правоустанавливающих документов, подаются документы, подтверждающие наличие у исполнителя обязанности по предоставлению соответствующей коммунальной услуги потребителям, пользующимся помещениями в МКД (жилом доме), указанном в заявке (оферте). Для УК такими документами являются:

протокол общего собрания собственников помещений в МКД, на котором принято решение о выборе способа управления МКД (управление управляющей организацией);
протокол общего собрания собственников помещений в МКД, на котором принято решение о выборе управляющей организации (естественно, той УК, которая обращается с заявкой (офертой));
договор управления МКД, если он заключен.

Однако УК может участвовать в управлении МКД не только в результате сознательного выбора собственниками помещений соответствующего способа управления. Для отдельных домов, где не выбран или по тем или иным причинам не реализован способ управления этими домами (п. 4 ст. 161 ЖК РФ), управляющую организацию выбирает орган местного самоуправления посредством проведения открытого конкурса. Кроме того, УК выбирается по конкурсу для тех домов, в которых доля РФ, субъекта РФ или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество составляет более 50% (п. 2 ст. 163 ЖК РФ), а также для новостроек (п. 13 ст. 161 ЖК РФ). В указанных случаях документами, подтверждающими полномочия УК, являются протокол открытого конкурса по выбору УК и (или) договор управления МКД (если он заключен).

Кроме прочего, УК может фигурировать в процессе управления теми домами, где первоначально созданы ТСЖ или кооперативы. Для таких управляющих организаций в качестве документов, подтверждающих наличие у них обязанности предоставлять соответствующую коммунальную услугу потребителям, пользующимся помещениями в конкретном МКД (жилом доме), названы протокол общего собрания собственников помещений в МКД, на котором принято решение о выборе управляющей организации, и (или) договор управления МКД, заключенный между ТСЖ или кооперативом и УК.

К сведению. Ранее на страницах журнала подробно изучался вопрос привлечения УК к управлению домами, где созданы ТСЖ и ЖСК. Напомним, что согласно позиции Президиума ВАС РФ, приведенной в Постановлении от 22.03.2011 N 11333/10, привлечение УК к управлению МКД, в котором создано ТСЖ или кооператив, не изменяет способа управления этим домом (управление товариществом или кооперативом). Поэтому всегда был актуален вопрос, нужно ли инициировать общее собрание собственников помещений в МКД для того, чтобы заключить договор с УК на выполнение (оказание) определенных работ (услуг). Напомним, что согласно ст. 44 ЖК РФ к исключительной компетенции общего собрания собственников относится ряд вопросов, в том числе выбор способа управления МКД. Казалось бы, в ситуации, когда речь не идет о смене способа управления домом, решить вопрос о выполнении тех или иных функций по содержанию дома с привлечением УК можно и без созыва общего собрания. Однако содержание Правил заключения договоров с РСО в соответствующей части свидетельствует об обратном. Судебная практика на этот счет неоднородна. Чаще всего собственники помещений оспаривают факты заключения договоров с УК на основании одного лишь решения правления ТСЖ, в то время как согласно уставам этих товариществ такие вопросы должны были выноситься на обсуждение общего собрания членов ТСЖ (см. Постановление ФАС УО от 21.02.2011 N Ф09-208/11-С5, Определение Пермского краевого суда от 19.12.2011 по делу N 33-12843).

Со своей стороны, обратим внимание читателей на то, что в силу ст. 44 ЖК РФ на общем собрании собственников помещений в МКД принимаются решения о текущем, капитальном ремонте дома, а также о его реконструкции. ТСЖ и кооперативам следует учитывать данный факт как при составлении сметы доходов и расходов, утверждении обязательных платежей и взносов, так и при заключении договоров с УК. Если собственники помещений сочтут, что те или иные работы (стоимость этих работ) запланированы в смете или договоре помимо их воли (без проведения общего собрания собственников), суд, вероятнее всего, встанет на их сторону (см. Постановление ФАС ЦО от 26.09.2011 по делу N А09-8899/2010).

Для товарищества и кооператива документами, подтверждающими наличие у них обязанности предоставлять соответствующую коммунальную услугу потребителям, являются:

протокол общего собрания собственников помещений в МКД (членов кооператива), в котором зафиксировано решение о выборе в качестве способа управления МКД управления товариществом или кооперативом;
устав товарищества или кооператива.

Кроме перечисленных документов, к заявке (оферте) все исполнители прилагают:

документы, подтверждающие факт подключения (технологического присоединения) дома в установленном порядке к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения (ЦС ИТО), по которым осуществляется подача соответствующего вида коммунального ресурса;
документы об установке и приеме в эксплуатацию коллективного (общедомового) прибора учета (при наличии такового);
протокол общего собрания собственников помещений в МКД, на котором принято решение о внесении платы за все или некоторые коммунальные услуги непосредственно РСО (если такое решение принято);
документы, содержащие сведения о размере площади каждого жилого и нежилого помещения в МКД, а также об общей площади помещений в МКД, включая помещения, входящие в состав общего имущества (до вступления в силу новых Правил предоставления коммунальных услуг, то есть до 01.09.2012, такие документы представляются РСО в том случае, если они есть в наличии);
иные документы, предусмотренные нормативными правовыми актами, регулирующими отношения в сфере энергоснабжения.

Неправильное оформление документов, прилагаемых к заявке (оферте), как и представление этих документов не в полном объеме, не является основанием для отказа в заключении договора ресурсоснабжения (п. 14 Правил заключения договоров с РСО). В этом случае РСО должна сообщить исполнителю о всех обнаруженных неточностях (на это отведено пять рабочих дней) и порядке их устранения. Рассмотрение заявки (оферты) на это время приостанавливается, но не прекращается. Только если в течение 30 дней исполнитель не представит недостающие документы, оформленные надлежащим образом, РСО вправе прекратить рассмотрение заявки (оферты). Однако это не значит, что исполнитель не сможет повторно обратиться с заявкой (офертой) к той же РСО после устранения всех недостатков в документах.

Обратите внимание! Необходимо отметить, что в Правилах заключения договоров с РСО поименованы и такие случаи, когда заявку (оферту) о заключении договора направляет не исполнитель, а РСО. Согласно п. 10 названных Правил, если коммунальный ресурс уже подается в МКД без оформления договорных отношений (в письменном виде), РСО может направить исполнителю соответствующую заявку (оферту) о заключении договора ресурсоснабжения на условиях прилагаемого проекта договора, подписанного РСО.

Существенные условия договора ресурсоснабжения

Согласно п. 16 Правил заключения договоров с РСО данный нормативный акт является лишь одним из документов, определяющих условия, которые необходимо согласовать при заключении договора ресурсоснабжения. Безусловно, на первом месте находится Гражданский кодекс, на втором - непосредственно Правила заключения договоров с РСО, на третьем - иные нормативные правовые акты в сфере ресурсоснабжения <3>. В п. 17 Правил заключения договоров с РСО названы существенные условия любого договора ресурсоснабжения:

предмет договора (вид коммунального ресурса);
дата начала поставки коммунального ресурса;
показатели качества поставляемого коммунального ресурса;
порядок определения объемов поставляемого коммунального ресурса;
порядок определения цены договора;
порядок оплаты коммунального ресурса. При этом расчетный период принимается равным одному календарному месяцу.

<3> Приблизительный перечень таковых приведен в статье А.Р. Мироновой "Является ли граница эксплуатационной ответственности существенным условием договора?", N 7, 2011, с. 46 - 47.

Каждому из перечисленных выше существенных условий (кроме первого) в Правилах заключения договоров с РСО уделено особое внимание.

Начало поставки коммунального ресурса

На основании п. 19 Правил заключения договоров с РСО при согласовании данного условия стороны должны соотнести дату начала поставки коммунального ресурса и дату начала предоставления коммунальных услуг потребителям (приведена выше). Дата начала поставки коммунального ресурса не может предшествовать дате, с которой УК обязана предоставлять коммунальные услуги потребителям, либо дате государственной регистрации ТСЖ или кооператива. В свою очередь, согласно формулировкам п. п. 14, 15 новых Правил предоставления коммунальных услуг дата начала предоставления коммунальных услуг потребителям не может предшествовать дате начала поставки коммунального ресурса, обозначенной в договоре с РСО. Получается, что дата начала поставки коммунального ресурса, указанная в договоре между УК (ТСЖ, кооперативом) и РСО, и дата начала предоставления коммунальной услуги согласно договору между УК (ТСЖ, кооперативом) и потребителями совпадают. Данное обстоятельство необходимо учесть при выборе формулировок для каждого из названных договоров.

Качество коммунального ресурса

Поскольку приобретаемые исполнителем коммунальные ресурсы должны позволять ему обеспечивать конечных потребителей услугами надлежащего качества и в достаточном объеме, условия договоров ресурсоснабжения относительно качества коммунальных ресурсов должны быть согласованы его сторонами с учетом положений:

Правил предоставления коммунальных услуг <4>, действующих вплоть до 01.09.2012 (пп. "д" п. 3 Постановления Правительства РФ от 14.02.2012 N 124);
новых Правил предоставления коммунальных услуг, вступающих в силу с 01.09.2012. Кроме того, показатели качества коммунальных ресурсов должны соответствовать условиям подключения МКД к ЦС ИТО (п. 20 Правил заключения договоров с РСО). Напомним, что Требования к качеству коммунальных услуг приведены в Приложении 1 к новым Правилам, а бесперебойность их оказания является неизменной составляющей качества коммунальных услуг.

<4> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307.

Кстати, п. 24 Правил заключения договоров с РСО установлено, что в договоре ресурсоснабжения предусматриваются меры ответственности РСО за нарушение показателей качества и объема поставляемого коммунального ресурса, являющееся причиной предоставления исполнителем коммунальной услуги ненадлежащего качества и (или) в недостаточном объеме. Это дополнительная мера, не отменяющая необходимости пересчета стоимости предоставленного исполнителю коммунального ресурса.

Объем коммунального ресурса

Вопрос определения объемов потребления коммунального ресурса особенно беспокоит организации, обслуживающие дома, где отсутствуют общедомовые приборы учета. Правила заключения договоров с РСО многое меняют в этом направлении.

Во-первых, согласно документу в целом алгоритм расчета объема поставляемого в рамках договора ресурсоснабжения коммунального ресурса до и после вступления в силу новых Правил предоставления коммунальных услуг не является одинаковым (контрольная дата - 01.09.2012).

Во-вторых, до и после начала действия Правил заключения договоров с РСО приемы подсчета количества (объема) коммунального ресурса также имеют различия (контрольная дата - 28.02.2012).

В связи с обозначенным уместно определить, как это было, как есть сейчас и как будет.

Порядок определения объема коммунального ресурса, действовавший до 28.02.2012. В нашем журнале размещалось достаточно публикаций о том, как исполнителям коммунальных услуг следует определять объем приобретенных и потребленных конечными пользователями коммунальных ресурсов при отсутствии в МКД общедомовых счетчиков <5>. Позиция экспертов основывается на совокупности норм права и сложившейся арбитражной практике по их применению. В первую очередь это положения ст. 157 ЖК РФ, согласно которым размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого:

по показаниям приборов учета;
на основании нормативов потребления коммунальных услуг (при отсутствии соответствующих приборов).

<5> Статьи Е.В. Емельяновой "Учет выручки РСО в отсутствие общедомовых приборов учета" (N 3, 2011) и А.Р. Мироновой "Порядок определения объема переданной тепловой энергии при расчетах с РСО" (N 4, 2011).

Во-вторых, это содержание п. 8 Правил предоставления коммунальных услуг, согласно которому условия договоров ресурсоснабжения не должны противоречить как самим Правилам, так и иным нормативным правовым актам РФ.

В-третьих, имеют значение выводы Президиума ВАС РФ, в силу которых, если в МКД отсутствует общедомовой прибор учета (при этом индивидуальные счетчики могут быть установлены), объемы поставленных коммунальных ресурсов следует определять в соответствии с нормативами потребления (см. Постановления от 09.06.2009 N 525/09, от 21.04.2009 N 15791/08, от 23.11.2010 N 6530/10, от 22.09.2009 N 5290/09, от 15.07.2010 N 2380/10, от 22.02.2011 N 12552/10). Перечисленные Постановления вынесены при участии тепло- и водоснабжающих организаций. Один из последних судебных актов по данной тематике - Постановление Президиума ВАС РФ от 11.10.2011 N 5514/11. Участники дела - управляющая и энергосбытовая компании. Предметом спора стал расчет электропотребления (в том числе на общем имуществе) при отсутствии общедомового прибора учета (в случае его поломки). Арбитры вынесли вердикт: осуществить расчет по нормативу. Пояснения были следующими: действующее законодательство <6> предусматривает установление норматива в виде единой величины , то есть без выделения в его составе отдельной строкой норматива потребления электрической энергии внутри жилого помещения, нормативных технологических потерь, а также нормативов потребления электрической энергии на общедомовые нужды. Следовательно, лица, обязанные применять в расчетах за электрическую энергию соответствующий норматив потребления (исполнители коммунальных услуг, граждане-потребители, ресурсоснабжающие организации), не вправе по своему усмотрению выделять из единой величины, установленной уполномоченным органом, какую-либо составляющую (внутриквартирное потребление, нормативные потери, общедомовые нужды). Такие действия должны рассматриваться как изменение соответствующего норматива потребления, правомочиями по осуществлению которого упомянутые лица (включая истца) не наделены.

<6> На момент возникновения спора, то есть на декабрь 2009 г.

В том случае, когда МКД оборудован общедомовым прибором учета, объем потребляемых в нем коммунальных ресурсов определяется исходя из показаний такого прибора (п. 22 Правил предоставления коммунальных услуг). Расчет потребления в жилых и нежилых помещениях дома, частично или полностью оборудованных индивидуальными счетчиками, следовало производить по соответствующим формулам в силу требований п. 23 Правил предоставления коммунальных услуг.

Порядок определения объема коммунального ресурса, действующий с 28.02.2012 по 01.09.2012. Согласно пп. "е" п. 3 Постановления Правительства РФ от 14.02.2012 N 124 объем коммунального ресурса, поставляемого по договору ресурсоснабжения в МКД, не оборудованный коллективным (общедомовым) прибором учета, определяется по формуле:

Д П СРЕД Н РАСЧ КР
V = V + V + V + V + V , где
о о о о о о
П
о
расчетный период в жилых и нежилых помещениях по показаниям индивидуальных
или общих (квартирных) приборов учета;
СРЕД
V - объем (количество) коммунального ресурса, определенный исходя
о
из объемов среднемесячного потребления коммунального ресурса в случаях,
установленных п. 32 Правил предоставления коммунальных услуг (при ремонте,
замене, поверке индивидуального или коллективного (общедомового) прибора
учета, не превышающих 30 календарных дней);
Н
V - объем (количество) коммунального ресурса, определенный за
о
расчетный период в жилых помещениях, не оборудованных индивидуальными или
общими (квартирными) приборами учета, исходя из норматива потребления
коммунальной услуги, включая потребление этого ресурса на общедомовые
нужды, а также в случаях, установленных п. 32 Правил предоставления
коммунальных услуг;
РАСЧ
V - объем (количество) коммунального ресурса, определенный за
о

приборами учета, исходя из расчетных объемов коммунальных услуг в порядке,
установленном соглашением сторон договора ресурсоснабжения с учетом п. 20
Правил предоставления коммунальных услуг;
КР
V - объем (количество) коммунального ресурса, использованного за
о
расчетный период при производстве и предоставлении коммунальной услуги по
отоплению и (или) горячему водоснабжению с использованием оборудования,
входящего в состав общего имущества собственников помещений в МКД,
определенный на основании показаний приборов учета, позволяющих установить
такой объем, а при их отсутствии - на основании удельных расходов
коммунального ресурса на производство единицы тепловой энергии на цели
отопления или единицы горячей воды на цели горячего водоснабжения в
соответствии с техническими характеристиками такого оборудования.
П СРЕД РАСЧ
Обратите внимание! Показатели V , V и V не включают объемы
о о о
поставки коммунального ресурса собственникам нежилых помещений в МКД по
договорам ресурсоснабжения, заключенным ими непосредственно с РСО.

В свою очередь, в совокупном объеме оставляемого в МКД коммунального ресурса выделяется объем коммунального ресурса, использованного для предоставления коммунальной услуги в нежилые помещения дома (пп. "з" п. 3 Постановления Правительства РФ от 14.02.2012 N 124).

Относительно определения объемов потребления коммунальных ресурсов в МКД, оборудованных общедомовыми приборами учета в указанном периоде (с 28.02.2012 по 01.09.2012), следует отметить следующее. В соответствии с пп. "а" п. 21 Правил заключения договоров с РСО объем коммунального ресурса, поставляемого в дом, оборудованный коллективным (общедомовым) счетчиком, определяется на основании его показаний (за расчетный период - месяц) за вычетом объемов поставки коммунального ресурса собственникам нежилых помещений в этом доме, заключившим договор ресурсоснабжения непосредственно с РСО (в случае, если объемы поставок таким собственникам фиксируются общедомовым прибором учета).

На уровне нормативных актов владельцы нежилых помещений в МКД получили возможность заключать договоры энергоснабжения (договоры купли-продажи (поставки) электрической энергии) с гарантирующим поставщиком (энергосбытовой организацией) в 2011 г. в результате внесения Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 изменений в п. 88 Основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии <7>. Поэтому вступление в силу пп. "а" п. 21 Правил заключения договоров с РСО не привязано к дате начала действия новых Правил предоставления коммунальных услуг, которые допускают заключение прямого договора между собственником нежилого помещения и РСО (конечно, в части индивидуального потребления) на приобретение любого коммунального ресурса, а не только электроэнергии.

<7> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 31.08.2006 N 530.

Порядок определения объема коммунального ресурса, который будет действовать с 01.09.2012. Именно с этой даты собственники нежилых помещений смогут воспользоваться п. 18 новых Правил предоставления коммунальных услуг о заключении договоров энергоснабжения непосредственно с РСО без участия исполнителей (УК, ТСЖ и кооперативов) коммунальных услуг. С учетом данного обстоятельства и сформулирован упомянутый выше пп. "а" п. 21 Правил заключения договоров с РСО. Так что в части определения объема приобретенного коммунального ресурса в домах, оборудованных общедомовыми приборами учета, действует все тот же принцип расчета - принцип разницы между показателями общедомового и индивидуального (в нежилых помещениях) потребления.

Что касается объема коммунального ресурса, поставляемого по договору ресурсоснабжения в МКД, не оборудованный коллективным (общедомовым) прибором учета (или оборудованный неисправным прибором), то он также рассчитывается по формуле, которая приведена в пп. "в" п. 21 Правил заключения договоров с РСО:

Д П СРЕД Н РАСЧ КР ОДН ОДН
V = V + V + V + V + V + V + V , где
1 2
П
V - объем (количество) коммунального ресурса, определенный за
расчетный период в жилых и нежилых помещениях по показаниям комнатных
приборов учета электрической энергии (при отсутствии общих (квартирных)
приборов учета электрической энергии), индивидуальных или общих
(квартирных) приборов учета;
СРЕД
V - объем (количество) коммунального ресурса, определенный за
расчетный период в жилых и нежилых помещениях исходя из объемов
среднемесячного потребления коммунальной услуги в случаях, установленных
п. 59 новых Правил предоставления коммунальных услуг;
Н
V - объем (количество) коммунального ресурса, определенный за
расчетный период в жилых помещениях исходя из норматива потребления
коммунальной услуги в случаях, предусмотренных п. 42 новых Правил
предоставления коммунальных услуг;
РАСЧ
V - объем (количество) коммунального ресурса, определенный за
расчетный период в нежилых помещениях, не оборудованных индивидуальными
приборами учета, в соответствии с п. 43 новых Правил предоставления
коммунальных услуг исходя из расчетных объемов коммунального ресурса;
КР
V - объем (количество) коммунального ресурса, использованного при
производстве и предоставлении коммунальной услуги по отоплению и (или)
горячему водоснабжению с применением оборудования, входящего в состав
общего имущества собственников помещений в МКД, определенный за расчетный
период в соответствии с п. 54 новых Правил предоставления коммунальных
услуг (в случае отсутствия централизованного теплоснабжения и (или)
горячего водоснабжения);
ОДН
1

среднемесячного объема потребления коммунального ресурса, рассчитанного в
случаях и порядке, которые предусмотрены п. 60 новых Правил предоставления
коммунальных услуг;
ОДН
V - объем (количество) коммунального ресурса, предоставленного на
2
общедомовые нужды в МКД, определенный за расчетный период исходя из
соответствующего норматива в случаях, предусмотренных п. 48 новых Правил
предоставления коммунальных услуг.
П СРЕД РАСЧ
Обратите внимание! Величины V , V , V не включают объемы
поставки коммунального ресурса собственникам нежилых помещений в МКД,
заключившим договор ресурсоснабжения непосредственно с РСО.

При этом в совокупном объеме коммунального ресурса, поставляемого в МКД, выделяются (пп. "г" п. 21 Правил заключения договоров с РСО):

объем коммунального ресурса, использованного для предоставления коммунальной услуги соответствующего вида собственникам и пользователям нежилых помещений;
объем потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, подлежащий оплате собственниками и пользователями нежилых помещений.

Порядок определения стоимости поставленного коммунального ресурса

Этому вопросу посвящен п. 22 Правил заключения договоров с РСО. Речь в нем идет о правилах изменения стоимости коммунальных ресурсов ненадлежащего качества (пп. "д") и применении установленных тарифов на коммунальные услуги. В частности, согласно пп. "б" указанного пункта стоимость коммунального ресурса для пользователей нежилых помещений (в части как индивидуального, так и общедомового потребления) рассчитывается с применением тарифов для населения только в том случае, если собственники нежилых помещений относятся к категории потребителей, приравненных к населению . Буквальное прочтение данной нормы позволяет предположить, что стоимость коммунальных услуг в отношении нежилых помещений одного и того же назначения будет различна, если одним таким помещением владеет и распоряжается физическое лицо, а другим - юридическое лицо.

Порядок оплаты коммунального ресурса

Напомним, что с июня 2011 г. в связи с внесением Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ поправок в ЖК РФ (в частности, в ст. 155) собственники и наниматели помещений (как жилых, так и нежилых) в МКД получили возможность вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в МКД) напрямую РСО. Ввиду данного обстоятельства пп. "л" п. 3 Постановления Правительства РФ от 14.02.2012 N 124 посвящен тому, как исполнителю до 01.09.2012 рассчитать платеж РСО при условии, что потребители перешли на прямые расчеты за коммунальные услуги, иными словами, как в общем объеме потребления выделить количество ресурса, потребленного за расчетный период на общем имуществе МКД, оборудованного коллективным счетчиком. Для этого из объема потребления, рассчитанного по показаниям данного прибора, вычитаются:

объем, приходящийся на жилые и нежилые помещения, по показаниям индивидуальных или общих (квартирных) приборов учета;
объем, приходящийся на жилые и нежилые помещения, исходя из среднемесячного потребления и нормативов потребления в случаях и порядке, установленных Правилами предоставления коммунальных услуг;
расчетный объем коммунальных услуг в нежилых помещениях, не оборудованных индивидуальными приборами учета.

Это переходное положение, в целом же порядок оплаты коммунального ресурса регламентируется п. 25 Правил заключения договоров с РСО в зависимости от того, приняли ли собственники помещений в МКД решение об осуществлении прямых расчетов с РСО.

Если такое решение не было принято, исполнитель должен перечислить плату за поданные в дом коммунальные ресурсы до 15-го числа месяца, следующего за истекшим расчетным периодом, любым законным способом. Кстати, в п. 26 Правил заключения договоров с РСО сказано, что УК (ТСЖ и кооператив) может исполнить обязательство по оплате коммунальных ресурсов, приходящихся на долю потребителей-должников, путем уступки РСО права требования соответствующего долга.

Если собственники вносят плату за коммунальные услуги непосредственно РСО, это должно быть обозначено в договоре между исполнителем и РСО, как и то, что плату за коммунальные ресурсы для общего имущества также вносит исполнитель до 15-го числа месяца, следующего за истекшим расчетным периодом. В случае когда собственники оплачивают коммунальные услуги именно РСО, в договоре между РСО и исполнителем предусматриваются обязанность детализации состояния расчетов, нюансы проведения сверки расчетов и т.д. (п. 27 Правил заключения договоров с РСО).

Кроме сроков оплаты, п. 25 указанных Правил устанавливает необходимость информирования исполнителя о его задолженности по оплате коммунального ресурса по состоянию на 1-е число каждого месяца, а также проведения сверки расчетов как минимум один раз в квартал. Порядок информирования исполнителя о задолженности и проведения сверки расчетов, конкретные сроки и формы документов (акта сверки) устанавливаются договором.

Иные условия договора ресурсоснабжения

Кроме существенных условий, в договор ресурсоснабжения могут (а в некоторых случаях - должны) включаться иные положения, которые обязательно согласовываются сторонами. Некоторые из них названы в п. 18 Правил заключения договоров с РСО. Первое - разграничение ответственности сторон за несоблюдение показателей качества коммунального ресурса, второе - разграничение обязательств по обеспечению обслуживания внутридомовых инженерных систем (ВИС) и ЦС ИТО.

Речь здесь идет о таких знакомых всем категориях, как точка поставки и граница эксплуатационной ответственности. Сразу оговоримся, что исполнитель и РСО вправе самостоятельно определить, где проходит граница ответственности. Однако, если этого не будет сделано, они будут руководствоваться общим положением, сформулированным в пп. "а" п. 18 Правил заключения договоров с РСО, согласно которому РСО несет ответственность за качество поставляемого коммунального ресурса на границе раздела ВИС, являющихся общим имуществом собственников помещений в МКД, и ЦС ИТО.

Обращаем внимание, что ранее эксперты журнала обращались к проблеме согласования точек поставки и границ эксплуатационной ответственности <8> и на основе совокупности действовавших на тот момент отраслевых документов констатировали тот факт, что и те, и другие в общем случае устанавливаются по внешней границе ВИС. При отсутствии коллективного (общедомового) прибора учета это внешняя граница стены МКД, а при его наличии - место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей сетью РСО.

<8> Статья А.Р. Мироновой "Точка поставки коммунального ресурса и граница эксплуатационной ответственности" (N 5, 2011).

Надо полагать, с учетом положений пп. "а" п. 18 Правил заключения договоров с РСО отношение к определению границ ответственности должно измениться хотя бы потому, что само определение ВИС в новых Правилах предоставления коммунальных услуг сформулировано иначе, чем в старых Правилах. Прежнее понятие относило к ВИС инженерные коммуникации и оборудование, расположенные в помещениях МКД . Согласно терминологии новых Правил ВИС - это инженерные коммуникации и оборудование, предназначенные для подачи коммунальных ресурсов от ЦС ИТО до внутриквартирного оборудования. Таким образом, очевидно, что продолжительность ВИС, а значит, и определение границ ответственности не ограничены стенами МКД. В принципе, это и раньше было понятно, но не имело нормативного подтверждения <9>.

<9> См. статью А.Р. Мироновой "Точка поставки коммунального ресурса и граница эксплуатационной ответственности", N 5, 2011, с. 43.

Граница раздела ответственности (установленная договором или Правилами) определяется в соответствии с актом разграничения балансовой принадлежности сетей и актом эксплуатационной ответственности сторон. Копии этих актов должны прилагаться к договору ресурсоснабжения.

Кстати, исполнитель несет перед РСО ответственность за неправомерные действия потребителей, влияющие на показатели качества коммунального ресурса и его объем (они перечислены в п. 53 Правил предоставления коммунальных услуг и п. 35 новых Правил предоставления коммунальных услуг).

Кроме названных условий, стороны договора ресурсоснабжения согласовывают:

условие о разграничении обязательств по оборудованию МКД коллективным (общедомовым) прибором учета;
обязательства сторон по снятию и передаче показаний приборов учета и (или) иной информации, используемых для определения объемов поставляемого по договору ресурсоснабжения коммунального ресурса.

Отказ от исполнения (расторжение) договора ресурсоснабжения

Право отказаться от исполнения договора есть и у РСО, и у исполнителя (п. 30 Правил заключения договоров с РСО), но оно, естественно, небезусловно. Так, договором может быть предусмотрено, что РСО отказывается от исполнения договора при наличии у УК, ТСЖ, кооператива задолженности перед ней за поставленный коммунальный ресурс в размере, превышающем стоимость соответствующего коммунального ресурса за три расчетных периода (расчетных месяца). Речь идет о задолженности, признанной исполнителем по акту сверки расчетов или подтвержденной решением суда. При этом сразу возникает вопрос, о каких месяцах идет речь (о месяцах, следующих друг за другом, или произвольных). Понятно, что от перестановки слагаемых совокупная стоимость коммунального ресурса за три месяца изменится. Полагаем, что здесь возможны дискуссии и двоякие толкования.

Исполнитель также может быть наделен согласно договору правом на его расторжение в случае прекращения обязанности предоставлять соответствующую коммунальную услугу. Обязательными условиями являются оплата поставленного до момента расторжения договора ресурсоснабжения коммунального ресурса в полном объеме и исполнение иных возникших до указанного момента обязательств. Есть опасения, что данная норма исключает возможность перевода существующего долга на новую УК, принявшую дом в управление.

* * *

Первое ознакомление с комментируемым документом, естественно, не может выявить все его плюсы и минусы. Очевидно только то, что Правительством РФ предпринята попытка упорядочить основополагающие правовые нормы, связанные с заключением договоров, и адаптировать их к отраслевой специфике сегмента ЖКХ. Насколько этот опыт удачен, покажет практическое применение Правил заключения договоров с РСО (вместе с новыми Правилами предоставления коммунальных услуг) и других подзаконных актов, активно разрабатываемых и утверждаемых в последнее время в рамках реформы ЖКХ.

М.О.Денисова

Главный редактор журнала

"Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение"

Для заключения договора напрямую необходимо провести общее собрание собственников жилья

Долгожданный закон о прямых договорах с ресурсоснабжающими организациями в 2018 году принят Государственной думой в третьем чтении 23 марта. Документ уже подписан Президентом РФ Владимиром Путиным и вступит в силу после официального опубликования (Федеральный закон от 03.04.2018 N 59-ФЗ). Сама идея заключения прямых договоров с РСО и исключения из схемы расчетов посредников, которыми чаще всего являются Управляющие компании, не нова, она уже несколько лет обсуждается на государственном уровне, а некоторых регионах уже активно применяется.

В России острой проблемой в сфере оказания жилищно-коммунальных услуг остается огромная задолженность перед поставщиками ресурсов. Несмотря на то, что многие собственники платят за оказанные коммунальные услуги исправно, долг управляющих компаний перед ресурсоснабжающими организациями составляет на 2018 год более триллиона рублей. Это проблема не только регионов, Москва и Санкт-Петербург тоже в числе должников. Кроме того, в Московской области за последние несколько лет произошло несколько крупных скандалов с участием УК, когда значительные средства, предназначенные для РСО и муниципальных властей, использовались компаниями не по целевому назначению. И вот закон о прямых договорах с поставщиками ресурсов принят Государственной Думой. Чего ждать от нового закона, какие произойдут изменения в сфере ЖКХ?

Что нужно знать о принятии нового ФЗ?

Закон о прямых договорах с РСО 2018 года (законопроект № 207460-7) 3 апреля подписан Президентом России Владимиром Путиным и вступит в силу после публикации в официальном печатном издании “Российской газете”.

Основные положения закона

Система прямых договоров считается более эффективной по сравнению с существующей в настоящий момент в большинстве регионов РФ. И она уже успешно применяется на практике, и не только в столице. Прямые расчеты с ресурсоснабжающими организациями в 2018 году введены в СПб. Уже несколько лет подобные схемы применяются в Иркутской области, Ленинградской области, Барнауле и т.д.

По сути закон о прямых договорах с поставщиками ресурсов вводит новую систему взаимоотношений собственников жилья и РСО. Собственники получат право заключать договора напрямую с ресурсоснабжающими организациями, минуя посредников. Этими посредниками сейчас выступают не только управляющие компании, но и товарищества собственников, жилищные или потребительские кооперативы. В настоящие время именно эти организации представляют интересы собственников жилых объектов по оплате потребленных электроэнергии, горячей и холодной воды, газа и т.д.

Конечно, основная задача закона – установить прямые платежи за оказанные услуги, и это делается не только из-за недобросовестности некоторых управляющих компаний. Закон о прямых расчетах в ЖКХ в 2018 году позволит снять с УК несвойственные им функции по сбору и распределению средств. Более того, сейчас граждане предъявляют именно УК требования о качестве услуг, а РСО – об оплате потребленных ресурсов. Между тем, Управляющие компании отвечают только за внутридомовые сети, а не за поставку ресурсов, и порой вынуждены покрывать из средств, не предназначенных для этих целей, долги конечных потребителей за ресурсы.

Новый федеральный закон вводит схему прямых расчетов потребителей с РСО, что позволит избежать образования новых долгов УК, а ведь они уже грозят банкротствам как РСО, так и самим управляющим компаниям.

Вопросы применения нового закона

Преимущества заключения прямых договоров очевидны:

исключение из взаимоотношений посредника и экономия на его услугах;
расчеты за потребленные ресурсы напрямую с РСО.

При этом пока не ясно, как будет применяться на практике закон о прямых расчетах в ЖКХ без управляющей компании в качестве аккумулятора всех платежей. Так, специалисты высказывают сомнения, каким образом собственники будут защищать свои права, не имея ни опыта подобного представительства, ни доступа к сетям. Ответственность за содержание внутридомовых сетей по-прежнему лежит на УК, но каким образом они будут участвовать во взаимоотношениях собственников и РСО, не являясь стороной в договоре, не понятно. Рядовой гражданин не имеет ресурсов для определения источника проблемы, а участники системы ЖКХ склонны перекладывать ответственность друг на друга.

Как заключить прямой договор с РСО на оплату услуг ЖКХ?

Законопроект предусматривает две возможности заключения прямого договора с РСО:

собственники принимают соответствующее решение на общем собрании собственников жилых объектов в многоквартирном доме;
РСО по собственной инициативе прекращает договорные отношения с УК (при наличии подтвержденной задолженности за два месяца) и заключает автоматически со всеми жильцами договор об оплате ресурсов напрямую.

Какие обязанности предусмотрены в договоре, как будут производиться прямые расчеты в ЖКХ, последние новости говорят о том, что типовой договор уже разработан Минстроем и приведен в проекте соответствующего .

Таким образом, для заключения договора напрямую необходимо провести общее собрание собственников жилья, инициатором которого может быть любой собственник. Для приятия такого решения требуется более двух третей голосов всех собственников, при этом голосование может проводиться и в заочной форме. Согласие РСО не требуется, однако законодатель оставил за ними право на разработку схемы взаимоотношений с потребителями в течение трех месяцев.

В жилищный кодекс были внесены поправки и изменения, вследствие которых собственники недвижимости имеют право на прямые договоры с РСО. Так, при заключении договора владелец квартиры получает ресурсы напрямую от ресурсоснабжающей организации.

Многие УК не справляются с задачами, которые обязаны выполнять. Выделяют множество причин, из-за которых РСО своевременно не получает денежные средства. И доминирующая причина – коррупция. Ранее УК была посредником между собственником и РСО. Но в соответствии с новым законодательным проектом, владельцы теперь могут сами заключать договоры с РСО.

В третьем окончательном чтении – 23 марта 2018 года приняли законодательный проект, на основании которого из цепочки оплаты коммунальных услуг можно исключить управляющую компанию. Согласно документу, собранием собственников можно принять решение о переходе на прямые договоры.

Заключать можно договор с РСО, которая поставляет такие услуги:

Вывоз бытовых отходов.
Холодная и горячая вода.
Водоотведение.
Отопление.

Еще одна причина такого новшества состоит в том, что можно снизить общую сумму задолженности и предупредить появление новых долгов собственников перед РСО.

Согласно законодательному документу, РСО может расторгнуть договор с управляющей компанией многоквартирного дома в одностороннем порядке. Главное условие для этого – наличие задолженности, которая составляет два среднемесячных начисления либо больше.

Сам закон вступил в силу первого апреля 2018 года. Главные задачи, которые помогает решить нововведение:

Увеличить собираемость денежных средств. Если исключить из цепочки управляющую компанию, то это позволяет уменьшить задержки по оплате.
Снижение коррупционной составляющей. Не секрет, что многие УК работают не совсем честно.
Упрощение схемы расчетов.
Наведение порядка.

Еще до внедрения нового закона было известно, что введены немаленькие штрафы, которые может получить УК за невыполнение требования к расчетам. Штрафная санкция в размере 50% от неправильно обозначенной суммы – такое наказание ждет все управляющие компании.

Основные преимущества нового закона и недостатки

Законодательный документ рассматривает актуальные вопросы в сфере жилищного законодательства России. Благодаря нему простые граждане будут более защищены. Получает «защиту» и ресурсоснабжающая компания.

Нередко бывали случаи, что отключали весь многоквартирный дом вследствие задержки выплат от УК РСО. При этом собственники исправно оплачивали коммунальные услуги в срок, не задерживали оплату. Благодаря новому закону такого больше не будет.

Теперь в свете нового закона собственники недвижимости сами могут выбирать поставщика услуг. Например, вывозить мусор могут разные компании.

Многие управляющие компании сознательно завышали стоимость ЖКТ. Особенно это часто случалось при поставке горячей воды. Новым законом введены определенные требования, вследствие которых удастся усилить контроль над действиями УК.

К минусу можно отнести то, что возможно поступление некачественных услуг. Этот вопрос решить можно только с РСО, поскольку собственники напрямую с этой организацией заключают договор.

Как заключить прямой договор с РСО на оплату услуг ЖКХ?

Законодательным документом, который регламентирует переход на прямые договоры, предусмотрено две возможности заключения:

Собранием собственников принимается решение о переходе на прямые договоры с РСО.
РСО по собственной инициативе разрывает договор с УК, а это означает, что автоматически создается договор с собственниками недвижимости напрямую.

Типовой договор уже разработан Министерством строительства. Он приведен в соответствующем постановлении Правительства России.

Три причины, почему не стоит заключать прямой договор

С одной стороны, законодательный проект позволяет собственникам недвижимости самостоятельно заключать договор, что плюс. Но с другой – РСО и ранее имела право расторгнуть договорные отношения с управляющей компанией, но по какой-то причине этого не делала. И эта информация наводит на мысль, что выгода для собственников небольшая. Рассмотрим три причины, почему лучше подождать с переходом на прямые договоры.

Первая причина

Первый момент – данный законодательный проект не выгоден собственникам. Когда закон отправили на рассмотрение, его появление объяснили выгодой для РСО. Якобы, у УК большие задолженности перед ресурсоснабжающей компанией, соответственно, так можно нивелировать долги. Но и раньше РСО могла отказаться от работы с УК. Но этого не делала. Значит, выгоды мало.

Что же касается собственников, то перед ними несет ответственность УК. Если у них имеются вопросы по отоплению, горячему либо холодному водоснабжению, задавать вопросы и «требовать справедливости» можно от УК.

Предположим, владельцы жилья перешли на прямые договоры, следовательно, по каждой коммунальной услуге собственникам придется иметь дело с РСО. Потекла плохая вода из крана? Все вопросы в РСО. Холодно зимой? Также придется обращаться в РСО.

Вторая причина

Законодательный проект есть, но, как считают эксперты, он не доработан. На сегодняшний день не понятно, кто несет ответственность за качество услуг. Раньше суды соглашались с тем, что за поставку ресурсов несет ответственность управляющая компания – с нее и спрос. И совсем не важно, что причина некачественной услуги была в неверных действиях РСО или бездействии.

В настоящий момент не установлены правила ответственности РСО, поэтому при заключении договора собственники рискуют создать себе проблемы.

Третья причина

Отсутствие возможности применения Правил коммунальных услуг – третья причина, почему договоры с РСО напрямую не так выгодны. Эти Правила подтверждены правительством, и именно на их основании предусмотрены разные ситуации. Например:

Возможность перерасчета коммунальных услуг за то время, что потребитель отсутствовал.
Возможность уменьшения платы вследствие поставки некачественной услуги.
Регламент поверки счетчиков воды и пр.

Фактически эти Правила нельзя применять к прямым договорам между владельцами недвижимости и РСО. Их применяют только к договорам на поставку воды, электричества, но не к договору оказания коммунальных услуг.

Поэтому ничего не мешает РСО отказать, например, в перерасчете коммунальных услуг на время отсутствия, ссылаясь на то, что Правила не применяются. А это еще один риск для собственников, который рекомендуется учесть, прежде чем воспользоваться новой возможностью перехода на прямые договоры.