Договор о расторжении аренды нежилого помещения бланк. Соглашение о расторжении договора аренды – образец

Расторжение договора аренды по соглашению сторон распространенное явление. На практике при расторжении договора аренды недвижимого имущества возникает вопрос, с какого момента прекращаются арендные отношения сторон. Момент прекращения действия договора зависит от способа расторжения.

Расторжение договора аренды по соглашению сторон

Если арендатор предлагает расторгнуть договор аренды и арендодатель не возражает, можно заключить соглашение о расторжении договора аренды. В этом случае договор аренды будет считаться расторгнутым с момента подписания такого соглашения либо с момента, указанного в самом соглашении (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Если это договор аренды недвижимости, который был зарегистрирован, не все так просто.
Если договор аренды подлежал регистрации, то возникает вопрос: нужно ли регистрировать соглашение о расторжении этого договора или достаточно только исключения записи об аренде из ЕГРП.

Суды считают, что отсутствие регистрации соглашения о расторжении договора аренды не свидетельствует о не прекращении договорных отношений.

Ранее сомнения были связаны с тем, что, в соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ, соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Но в указанной выше статье речь идет именно о форме договора, тогда как регистрация не является элементом формы договора. Следовательно, требование ст. 452 ГК РФ не должно распространяться на соглашения о расторжении договора.

С 01.09.13 сомнения увеличились. Теперь в ГК есть положение о том, что сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 164 ГК РФ). Но в этой норме речь идет о сделке, изменяющей, а не расторгающей другую сделку, поэтому к расторжению договора она неприменима.

Тем не менее, несмотря на отсутствие законных оснований для регистрации соглашения о расторжении договора аренды, суды уже давно придерживаются мнения о том, что регистрация такого соглашения все-таки обязательна. Такую позицию они часто высказывают в спорах, когда одна из сторон уклоняется от регистрации уже подписанного соглашения о расторжении договора аренды либо Росреестр отказывал в регистрации этого соглашения по каким-либо основаниям.

Скорее всего, истинная причина практики регистрации соглашений о расторжении договора аренды связана с позицией органов Росреестра – они считают, что без регистрации соглашения о расторжении нет оснований для исключения из ЕГРП записи об аренде (эти действия – регистрация соглашения и исключение из ЕГРП записи об аренде совершаются одновременно, как и в случае с регистрацией самого договора и внесением записи об обременении в виде аренды).

Момент прекращения арендных отношений при заключении соглашения о расторжении договора аренды

Если исходить из того, что соглашение о расторжении зарегистрированного договора аренды подлежит регистрации, то можно предположить, что это соглашение вступает в силу только после регистрации – по аналогии с правилом о том, что договор аренды здания, подлежащий регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Но на практике сложился другой подход, основанный на п. 3 ст. 453 ГК РФ. В соответствии с этой нормой договор прекращается с момента заключения соглашения о его расторжении, если иное не вытекает из самого соглашения. То есть независимо от того, было ли зарегистрировано соглашение о расторжении, договор аренды все равно будет считаться расторгнутым с момента подписания этого соглашения или с указанной в нем даты. Следовательно, если стороны подписали соглашение о расторжении, а также акт приема-передачи объекта арендодателю, то договор аренды будет считаться расторгнутым именно с даты, указанной в соглашении, а не с момента регистрации. Значит, арендодатель не вправе требовать арендную плату за период с даты подписания соглашения до даты его регистрации.

В договоре аренды можно указать конкретные основания, по которым арендатор будет вправе отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке (п. 3 ст. 450 , ст. 620 ГК РФ).
Но это правило не сработает, если арендатор, подписав соглашение о расторжении, фактически не вернул арендодателю арендованное имущество (ст. 622 ГК РФ). Или вернул, но стороны не подписали акт приема-передачи объекта арендодателю, и арендатор не может доказать, что в действительности он давно уже не пользуется объектом аренды. В таких случаях суды считают, что арендные отношения продолжаются, и взыскивают арендную плату.

Совсем другое дело, если арендатор пытался вернуть арендодателю объект по акту, но арендодатель сам уклонялся от его подписания (и арендатор может это доказать). В такой ситуации арендодатель не вправе требовать арендную плату за период после момента прекращения договора.

Про односторонний отказ от исполнения договора аренды читайте

Когда речь идёт о том, чтобы расторгнуть заключённую договорённость, это означает не прекращение действия сделки по истечении срока, а необходимость разорвать ее досрочно. Это довольно частое явление в сфере передачи и найма объектов недвижимости, с которым сталкиваются едва ли не все собственники. Никаких проблем не возникает, если между собственником и нанимателем помещения нет споров и конфликтов. Государственным кодексом Российской Федерации установлено, что при взаимном согласии не нужны даже предварительные предупреждения. Однако не всегда расторжение договора аренды нежилого помещения досрочно происходит по обоюдному согласию сторон, что влечёт за собой всевозможные нюансы. Чтобы правильно расторгнуть соглашение, необходимо выполнить обязательные условия, порядок которых рассмотрим немного далее.

Односторонний порядок расторжения коммерческих отношений, государственная регистрация которого была произведена, часто подразумевает под собой судебные тяжбы, особенно если в договоре аренды не были предусмотрены какие-либо моменты. В ином случае причины досрочного прекращения должны быть указаны отдельным пунктом в документе. Для оценки состояния нежилого объекта недвижимости служит акт его приёма-передачи.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Основания для расторжения

Чтобы правильно расторгнуть коммерческие отношения досрочно и в одностороннем порядке, не нарушая никакие условия, необходимо обязательно отправить предупреждения о своём решении. Такой документ не нужен только, когда расторжение происходит по решению суда. Если договор аренды был подписан менее, чем на год, и его регистрация в государственном учреждении не была произведена, подобные конфликты придётся решать самостоятельно, поскольку по закону никакой сделки нет.

Если же регистрация коммерческих отношений была оформлена правильно, то для того, чтобы расторгнуть его досрочно, можно выделить следующие причины для обращения в суд:

В случае причинения ущерба имуществу и подачи искового заявления в суд, к нему необходимо приложить акт приёма-передачи помещения, в котором подробно описано состояние переданного в пользование здания на момент его сдачи. Этот акт также может служить основанием для того, чтобы расторгнуть сделку досрочно.

Пример соглашения

Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения (дата составления) (место составления, город) Арендодатель в лице с одной стороны и Арендатор в лице (Ф. И. О. собственника объекта недвижимости, дата рождения, паспортные данные) с другой стороны подписали данное соглашение о следующем:

Прекращение действия любого соглашения предполагает изъявление такого желание одним из участников сделки или завершение его срока действия. Причина обязательно озвучивается, и в случае несогласия вторая сторона высказывает свое мнение и обращается в судебную инстанцию. Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения составляется по образцу, который легко найти в интернете и является обязательным документом, оформляемым во время прекращения правовых отношений между участниками.

Рассмотрим ситуацию подробнее и выделим наиболее значимые моменты, касающиеся того, как проводится расторжение сделки по соглашению сторон и обязательным ли в этом случае является составление допсоглашения.

Прежде чем выделить случаи, когда требуется составление допсоглашения и как должен выглядеть такой документ, несколько слов стоит сказать о причинах, по которым может потребоваться выполнение такого действия. На самом деле, ситуации могут быть разные, и в гражданском праве они прописаны лишь на общем уровне, без уделения внимания частностям.

К группе основания для прекращения действия договора аренду нежилого помещения можно отнести:

1. Арендатор эксплуатирует помещение с нарушением установленного порядка.
2. Арендодатель не позволяет арендатору использовать недвижимость должным образом.
3. Стороны не соблюдают условия договоренности.
4. В течение двух месяцев арендатор не вносит плату.
5. Иные причины, не противоречащие требованиям закона.

Несколько слов стоит сказать, что расторжение сделки может происходить по обоюдной договоренности сторон. В этом случае также потребуется оформлять соответствующее соглашение в установленном порядке. Если стороны не могут прийти к консенсусу, то единственный вариант развития событий – это обращение в судебную инстанцию.

Зачем требуется составление акта?

Еще до составления соглашения сторона, которая выступила инициатором прекращения правовых отношений, обязана направить второму участнику соответствующее уведомление. Если никаких проблем не возникает, то формируется специальный акт о расторжении сделки по желанию сторон.

В акте указывается прописывается дата и номер основного соглашения, а также вписывается дата окончания действия аренды. Акт составляется в 2 экземплярах и передается каждому из участников. Важно в акте указать, что стороны не имеют друг к другу претензий. После оформления такого документа можно приступать к подготовке соответствующего соглашения.

Особенности составления допсоглашения

Чтобы завершить процедуру расторжения договоренности, необходимо не только составить акт, но и подготовить специальное соглашение, которое будет исключительно формальным. Внешне документ не имеет строго регламентированной формы, однако в нем должны содержаться все обязательные реквизиты и данные. К таким пунктам следует отнести:

1. Наименование документа с указанием номера и даты договора, подлежащего расторжению.
2. Дата и место составления.
3. Преамбула – здесь указываются сведения об участниках сделки и их статусе. Кроме того, потребуется прописать все реквизиты, если стороной в соглашении выступают юр. лицо.
4. Далее располагается текст соглашения с указанием даты прекращения действия договора.
5. В завершении документа размещаются реквизиты сторон и подписи частников.

Дополнительно стоит отметить, что документ составляется в таком количестве экземпляров, сколько всего участников сделки. Если составить и подписать такой документ не получается, так как один из участников против, ситуация передается на рассмотрение в суд вторым гражданином.

Можно ли расторгнуть сделку досрочно и как это сделать?

Для досрочного расторжения сделки также оставляется допсоглашение о прекращении действия договора. Многие участники таких правоотношений стремятся решить все вопросы в добровольном и мирном порядке, не обращаясь в судебную инстанцию. К сожалению, сделать это можно лишь в том случае, если стороны нашли общий язык и готовы прекратить действия договоренности по взаимному согласию.

Существует определенный порядок действий, которого необходимо придерживаться во время проведения такого мероприятия. В целом, алгоритм действий может быть следующим:

1. После принятия решения о расторжении договора подписывается стандартное допсоглашение с указанием того, что стороны не имеют друг к другу претензий.
2. Оформляется акт приема-передачи имущества и помещения.
3. Если сделка была зарегистрирована, то вновь придется обращаться в Росреестр, чтобы снять ее с учета.

На том процедура считается завершенной, однако данный вариант определяет, как прекратить сделку по добровольному согласию сторон. В случае несогласия гражданин обязан обратится в суд и пояснить свою позицию там с предоставлением доказательной базы.

Заключение

Прекращение действия договора аренды офиса или магазина предполагает составление специального допсоглашения. Стороны регулируют данный вопрос при помощи оформления специального документа, позволяющего определить, на каком основании и в каком порядке договор аренды теряет свою юридическую силу. Чтобы сделка достигла своего естественного финала, рекомендуется тщательно изучить такое соглашение и проверить, правильно ли оно составлено с учетом индивидуальной ситуации, а лишь затем подписывать документ.

Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в абз. 2 п. 6 Постановления от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если в соответствии со ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении договора аренды. Сохранение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.

Соглашение № __
о расторжении договора аренды нежилого помещения

____________»____________________» (организационно-правовая форма) (наименование) в лице _________________________________________, (Ф.И.О. уполномоченного лица) действующего на основании _________________
(Устава от «__»___________ ____ г. (вариант: в ред. от «__»___________ ____ г.), доверенности от «__»___________ ____ г. N __, вид документа, удостоверяющего личность (указать реквизиты, кем и когда выдано))

(Вариант:
Граждан______ (Ф.И.О. полностью), «__»___________ ____ г. рождения, _________________________________________ (дата, год рождения) (вид документа, удостоверяющего личность), выдан «__»___________ ____ г. _____________________ (наименование органа, выдавшего документ, удостоверяющий личность), зарегистрирован___ по адресу: _______________________________, проживающ ___ по адресу: ______________________________), далее именуемый «Арендодатель», с одной стороны, и ____________»____________________» (организационно-правовая форма) (наименование) в лице _________________________________________, (Ф.И.О. уполномоченного лица) действующего на основании____________________________ (Устава от «__»___________ ____ г. (вариант: в ред. от «__»___________ ____ г.), доверенности от «__»___________ ____ г. N ___, вид документа, удостоверяющего личность (указать реквизиты, кем и когда выдано))

(Вариант:
Граждан_______________________ (Ф.И.О. полностью), «__»___________ ____ г. рождения, _____________________ (дата, год рождения) (вид документа, удостоверяющего личность) ____________________________________________, выдан «__»___________ ____ г. (реквизиты документа, удостоверяющего личность) __________________________________________________________________________ (наименование органа, выдавшего документ, удостоверяющий личность), зарегистрирован ___ по адресу: _______________________________, проживающ ___ по адресу: _________________________________), далее именуемый «Арендатор», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:

1. Расторгнуть Договор аренды нежилого помещения N ___ от «__»___________ ____ г. (далее — «Договор») с момента подписания настоящего Соглашения.

2. Все обязательства Сторон по Договору прекращаются с момента его расторжения и возврата арендованного помещения Арендодателю по акту возврата.

3. В акте возврата должно быть указано техническое состояние нежилого помещения на момент передачи.

4. Акт должен быть составлен и подписан уполномоченными представителями Сторон в течение _______ дня(ей) с момента подписания настоящего Соглашения.

5. С заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении Договора обращается _______________________________________. Необходимые расходы (указать сторону) осуществляются за счет _____________________________ (вариант: обеих Сторон (указать сторону)
поровну).)

6. Настоящее Соглашение составлено в 2 (двух) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.
(Вариант, если договор аренды был заключен на срок не менее года и был зарегистрирован в соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации:

Настоящее Соглашение составлено в 3 (трех) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон, один экземпляр — для уполномоченного государственного органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.)

7. Все споры или разногласия, возникающие между Сторонами по настоящему Соглашению или в связи с ним, разрешаются путем переговоров между Сторонами.
В случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров они подлежат рассмотрению в судебном порядке.

АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Любые отношения между субъектами предпринимательской деятельности должны быть задокументированы. Это относится к услугам по временному предоставлению коммерческих или производственных площадей. В случае желания завершить сотрудничество составляется соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения, образец которого используют частные и юридические лица.

Причины прекращения действия соглашения

Расторжение ранее подписанного соглашения должно быть не только аргументировано, но и соответствовать нормам Гражданского кодекса РФ – статьям 618-620 главы 34. Причины расторжения договора не должны выходить за рамки этих норм. Поэтому перед составлением основного документа необходимо изучить законодательную базу.

Основания для прекращения договорных отношений:

• Расторжение договора аренды по соглашению сторон, когда не возникает взаимных претензий, которые невозможно решить в двухстороннем порядке.
• Судебное решение. Основание – исковое заявление арендодателя или арендатора, составленное из-за нарушений условий соглашения или законов.
• Отказ в одностороннем порядке, если таковой предусмотрен действующими нормами.

Для начала процедуры по первой причине нужно составить требования, на основании которых формируется текст соглашения о расторжении , образец предоставляется одной из сторон. Все остальные случаи подразумевают возможность решения вопроса по арендованной недвижимости только через суд.

Исключение – в документе были заранее прописаны ситуации одностороннего разрыва деловых отношений. При их соблюдении достаточно простого уведомления, направленного другой стороне.

Порядок действий

Правильно составленное соглашение о досрочном расторжении договора аренды должно учитывать нюансы ранее подписанного документа. Материальное возмещение убытков не выплачивается, если нет четких сроков действия, прописана автоматическая пролонгация. Условия прекращения деловых отношений оговариваются сначала в устном порядке, а затем соблюдается формальность – инициатор направляет письмо.

Бланк о прекращении сотрудничества должен содержать следующие пункты:

• точные данные сторон;
• причины, по которым будет расторгнут договор;
• регламент приемки состояния арендуемого помещения.

Важный момент

Письмо направляется не позднее 3-х месяцев до даты окончания деловых отношений. Исключение – появление ситуаций, независящих от сторон и которые они предусмотреть не могли. Чаще всего – это форс-мажор.

Передача письма осуществляется лично руководителю или ответственному лицу. При искусственном затягивании можно отправить заказное письмо через «Почту России». Предварительно составляется форма – опись содержания.

Решение вопросов в судебном порядке

Если нет возможности прекратить отношения по согласию сторон – вопрос приходится решать в судебном порядке. Основанием является исковое заявление и доказательная база. Последнее должно быть аргументированным, что повлияет на решение судей.

Оптимальный вариант – получение судебного приказа. Он составляется только судьей, без предварительных слушаний. Но для этого нужно предоставить доказательства, которые не вызывают сомнений.

Перечень частых причин подачи иска со стороны арендодателя:

• наличие регулярных просрочек, невыполнение обязательств;
• арендуемое помещение находится в неудовлетворительном состоянии, арендатор отказывается восстановить прежний вид;
• был выявлен факт субаренды без предварительного согласования с собственником;
• цели использования отличаются от ранее согласованных.

Перед подачей искового заявления необходимо выполнить процедуру досудебного претензионного разбирательства. Она обязательна для юридических лиц и рекомендована для физических.