Отказ в выдаче разрешения на строительство. Отмена разрешения на строительство в процессе возведения объекта (последствия)
Специалисты нашей компании, проанализируют документы на земельный участок заказчика и оспорят отказ в разрешении на строительство. Чтобы получить разрешение нужно собрать пакет документации, оговоренной в Градостроительном кодексе, написать заявление в уполномоченный орган и подождать десять дней. В течение этого срока отказать могут по различным причинам. Все они обозначены в административных регламентах и упомянутом выше кодексе.
Почему отказали в выдаче разрешения на строительство?
- Представленные на рассмотрение документы не соответствуют положениям градостроительного плана. Обычно отказывают, когда объект относится к иным видам разрешенного использования участка, чем те, что указаны в документах к нему, или не соблюдаются предельные отступы от охранных зон и т.д.
- В проектной документации нет разделов, предусмотренных законодательством, либо отсутствует специальное заключение, составляемое после внесения изменений в проект в результате прохождения экспертизы.
- Неправильно оформлены бумаги на участок, для получения разрешения подан не полный пакет документации, будущее строение пересекает красные линии и в других случаях. Каждую ситуацию придется разбирать в отдельности, однако найти выход можно, устранив допущенные ошибки.
- Иногда отказ в выдаче разрешения на строительство выносится из-за проблем с экспертизой проектных документов. Возможно, эксперты нашли ошибки или неточности в проекте, не дав положительного заключения по нему. В некоторых случаях проходить экспертизу не нужно.
- Когда речь идет о реконструкции объекта, то отказать могут из-за отсутствия согласия всех собственников такого здания. Хотя данное правило не распространяется на многоквартирные дома.
- Выдается разрешение на определенный срок. Иногда отказывают в продлении такового, если работы не начались до истечения предоставленного ранее времени.
- В иных случаях, предусмотренных законом, Вам могут вынести отказ по заявлению. Если такое уже случилось, сразу позвоните в нашу компанию. Опытные юристы быстро найдут причину отрицательного ответа, и добьются выдачи разрешения.
Что делать, если получили отказ в выдаче разрешения на строительство?
Начните с устранения замечаний, которые указали в ответном письме. Как правило, отказ в выдаче разрешения на строительство аргументируется. Иногда достаточно предоставить в уполномоченный орган недостающие документы или изменить технико-экономические характеристики дома, либо привести проект в соответствие со строительными нормативами. Для этого желательно заручиться поддержкой квалифицированного специалиста.
Если же отказ вынесен незаконно, либо Вы не согласны с причинами этого решения, необходимо готовить обращение в судебные органы. Исковое заявление подается в течение трех месяцев с момента получения отрицательного решения. Эксперты нашей компании помогут понять, насколько обоснованный отказ Вам вынесли, и какие ошибки нужно исправить. Еще мы представим Ваши интересы в суде и оспорим решение уполномоченных органов.
Строить жилье можно будет без разрешения властей. Проект соответствующего закона подготовили в Госстрое. По нему строительство без согласования можно будет начинать в том случае, если муниципальные власти не дали в срок ответа на поданную заявку. Разрешение на строительство выдают местные власти. Застройщик должен предоставить им целый пакет документов, в том числе градостроительный план и положительное заключение экспертизы. На принятие решения чиновникам дается 10 дней. Но на практике эти сроки не соблюдаются. Предполагается, что новый порядок будет действовать на территории всей страны, за исключением городов федерального значения - Москвы и Петербурга. Тему для радио прокомментировал член комиссии Мосгордумы по строительству зданий и сооружений, предназначенных для размещения парламентского центра, Мартин Шаккум .
"Вести ФМ": Мартин Люцианович, скажите, а иным способом добиться соблюдения чиновниками сроков никак нельзя?
Шаккум: Я все же выскажу свою личную позицию, а не позицию фракции (мы ее еще не сформировали). Я считаю, что уведомительный порядок - это все-таки неправильно. На самом деле, в данном случае разрешить этот спор может только суд.
Во-первых, хочу сказать, что заключения Госэкспертизы и градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) достаточно, и больше никаких документов требовать никто не может. Есть Градостроительный кодекс, он об этом говорит совершенно четко, ясно и однозначно. Поэтому, если не выдают разрешение, идите в суд. Суд примет правильное решение. Здесь альтернативы нет. Но пользоваться этим для того, чтобы строить вообще без разрешения строительства... А кто будет отвечать потом? Мне было бы очень интересно узнать. Таким образом, мы с муниципалитета вообще снимаем ответственность за выдачу разрешений.
"Вести ФМ": Да, у меня тут же возникли мысли о мошеннической схеме.
Шаккум: Понимаете, у муниципалитета могут быть основания даже при положительном заключении Государственной экспертизы. Экспертиза дает заключение на предмет соответствия проекта техническим регламентам. Но это еще далеко не всё. Он может техническим регламентам соответствовать (так, как в Московской области), а на самом деле под видом некоего индивидуального дома пытаются построить дом многоквартирный. В Московской области построено несколько десятков таких домов. Сейчас их сносят. И что, нужно выдавать властям? Не выдали - значит, теперь будут строить такие дома без разрешения. Я не уверен, что эта мера является правильной. Кроме того, ведь сейчас уже есть и негосударственная экспертиза. То есть мы можем столкнуться с мошенническими схемами.
Полностью слушайте в аудиоверсии.
Ситуация: с вопросом о последствиях отмены разрешения на строительство в VERDICTO обратился один из наших постоянных Клиентов. Выданное в установленном порядке разрешение на строительство было отменено в результате прокурорской проверки. В предписании прокуратуры, адресованной Администрации района Московской области, было указано, что здание возводится с нарушением строительных норм. Следовательно, разрешение следует «отозвать». Администрация, исполняя предписание городской прокуратуры, отменило разрешение на строительство и уже было готово обратиться в суд с иском о сносе объекта. Но клиент обратился к нам.
Вопрос: Что делать если администрация района отменила разрешение на строительство?
Ответ: Главное правило приостановить строительство объекта. Обжаловать решение об отмене разрешения на строительство в суде (срок 3 месяца).
Обоснование ответа: Согласно статье 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство является документом, удостоверяющим право застройщика осуществлять создание или реконструкцию недвижимости, а также подтверждает соответствие проекта требованиям градостроительного плана земельного участка (Далее - ГПЗУ). Как мы уже указывали ранее в других справочных статьях, размещенных на сайте Verdicto, осуществление строительства без разрешения ведет к признанию постройки самовольной.
Все же иногда разрешение на строительство отменяют, когда стройка уже идет полным ходом. Такие ситуации, к сожалению, возникают не редко. Орган, выдавший разрешение на строительство, может отменить его по результатам осуществления муниципального надзора, руководствуясь представлением прокуратуры, или на основании акта проверки госстройнадзора, которым установлены нарушения градостроительных и строительных норм и правил. Так произошло в случае с ООО «Атон»: разрешение на строительство было отменено по результатам проверки Инспекции Тульской области по государственному строительному надзору (см. Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2014 г. по делу № А68-3435/13). Впоследствии решение Администрации города Тулы было отменено, но это потребовало от ООО «Атон» обращения в арбитражный суд (см. дело № А68-2908/2013).
В случае отмены разрешения на строительство (реконструкцию) продолжать ведение строительных работ категорически запрещается! Это повлечет за собой признание возведенного или реконструированного объекта самовольной постройкой. Такая правовая позиция отражена в Апелляционном определении Смоленского областного суда от 10.02.2015 г. по делу № 33-455/2015. В частности, в определении сказано следующее: «…суд исходил из того, что возведенное истцом верхнее строение магазина "Российский продукт" является самовольной постройкой, поскольку истец продолжал строительные работы, когда разрешение на строительство было отменено…».
Отмена разрешения не означает, что уже построенный объект является самовольным. Аналогичного мнения придерживался Высший арбитражный суд Российской Федерации, вынося Определение от 17.11.2010 № ВАС-12369/10 по делу № А51-5040/2009. Коллегия судей в составе председательствующего судьи Борисовой Е.Е., судей Куликовой В.Б., Медведевой А.М. указали, что «…последующая отмена разрешения на строительство объекта капитального строительства в административном порядке само по себе не влечет за собой признание недвижимого имущества, возведенного в соответствии с таким разрешением, самовольной постройкой…». Такая правовая позиция получила свое развитие и в пункте 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 г. № 143. Однако Президиум указал, что постройка разрешение на строительство (реконструкцию) которой было отменено не будет признана самовольной только в случае, когда отсутствуют иные основания для признания ее таковой (см. ст. 222 ГК РФ).
Что же делать застройщику?
Алгоритм действий зависит от конкретных обстоятельств дела. Однако, оценивая обстановку, нужно ответить на следующие вопросы:
- Было ли фактически завершено возведение объекта (его реконструкция) к моменту отмены разрешения на строительство;
- На законных ли основаниях оно было отменено;
- Все ли документы, которые нужны для строительства/реконструкции объекта имеются на руках (инженерные изыскания, проект, ГПЗУ и пр.);
- Допущены ли при строительстве нарушения строительных норм и правил.
Если выяснится, что отмена разрешения на строительство произошла с нарушением закона, необходимо обжаловать такое решение в суде. Решение суда, вынесенное в пользу застройщика, будет основанием для продолжения строительства. Срок на обжалование действий органов государственной власти - 3 месяца.
Если же решение было вынесено на законных основаниях, все зависит от степени готовности объекта и наличия нарушений, допущенных при строительстве. Собственник может, зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства в Росреестре. А в случаях, когда для регистрации нет необходимого комплекта документов или имеются иные препятствия, необходимо признавать право собственности на объект в судебном порядке.
Для выбора способа защиты своего права необходима грамотная консультация юриста и тщательная подготовка к суду. Только деликатное и щепетильное отношение к делу поможет исправить ситуацию. Напротив, поверхностный подход только навредит.
Нужна консультация? Оставьте заявку
Здравствуйте, Елена. В Вашем случае необходимо признать разрешение на строительство недействительным. Безусловно, для признания разрешения на строительство недействительным должны быть правовые основания, такие как выдача разрешения на строительство в нарушение строительных норм и правил, либо нарушение порядка выдачи разрешения на строительство (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Отселение никто не произвел, но несмотря на это администрация выдала разрешение на строительство. Теперь это ООО не только ведет строительство впритык к моему дому, но еще и на осно
Елена
«Отселение» как таковое не может быть основанием для отказа в выдаче размрешения на строительство.
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
Все услуги юристов в Москве
получен
гонорар
46%
Юрист, г. Москва
Общаться в чате- 10,0 рейтинг
- эксперт
Согласно этого постановления есть ряд домов рекомендованных к сносу и отселению жильцов до начала строительства.
Елена
Здравствуйте. А это постановление у Вас есть или может где то в открытом доступе?
Можно попробовать остановить строительство на основании того, что не выполнены условия указанные в постановлении. Так же это может быть контраргументом в суде по иску ООО.
Иск еще бы выложили, если возможно.
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
Адвокат, г. Москва
Общаться в чате- 10,0 рейтинг
- эксперт
Добрый день.
Хочу обжаловать разрешение на строительство, но адвокат говорит что не может этот вопрос подвести под какую-либо норму права.
Елена
Это не так, юридически существуют возможности отмены разрешения на строительство, вариантов здесь 2:
1. Отмена самим органом местного самоуправления в порядке самоконтроля. То есть необходимо обратиться с жалобой в сам орган местного самоуправления, обосновав незаконность выдачи разрешения на строительство.
В соответствии с положением ст. 48 Федерального закона от 06.10.2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации») следует, что орган местного самоуправления не вправе безосновательно и произвольно отменять ранее принятые им акты, затрагивающие права и законные интересы третьих лиц.
Как указано в Постановлении 12ААС от 27 февраля 2012 г. N 12АП-982/12 Основанием для отмены ненормативного акта может служить лишь несоответствие отменяемого муниципального правового акта Конституции, законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
При этом нужно учитывать, что:
В соответствии с частью 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации действие разрешения на строительство может быть прекращено на основании решения уполномоченного на выдачу разрешений на строительство органа местного самоуправленияисключительно в следующих случаях:
1) принудительного прекращения права собственности и иных прав на земельные участки, в том числе изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
2) отказа от права собственности и иных прав на земельные участки;
3) расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки;
4) прекращение права пользования недрами, если разрешение на строительство выдано на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами.
2. Второй вариант - это обращение в суд и обжалование незаконных действий ОМСУ, а также признание незаконным акту ОМСУ.
Поэтому как видите юридические механизмы для обжалования есть, самое главное - правильно обосновать свои доводы.
С Уважением,
Васильев Дмитрий.
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
получен
гонорар
27%
Адвокат, г. Владивосток
Общаться в чате
Добрый день, Елена!
Возможно подать заявление в суд с заявлением о признании разрешения недействительным. Но чтобы признать его таковым, должны быть нарушения как законодательства при его выдаче, так и ваших прав.
Часть 7 ст. 51 ГрК РФ содержит исчерпывающий перечень документов,
прилагаемых к заявлению о выдаче разрешения на строительство объекта
капитального строительства. Основанием для отказа в выдаче разрешения на
строительство в силу ч. 13 ст. 51 ГрК РФ является некомплектность
документов.
7. В целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
1.1) при наличии соглашения о передаче в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, органом государственной власти (государственным органом), Государственной корпорацией по атомной энергии «Росатом», органом управления государственным внебюджетным фондом или органом местного самоуправления полномочий государственного (муниципального) заказчика, заключенного при осуществлении бюджетных инвестиций, - указанное соглашение, правоустанавливающие документы на земельный участок правообладателя, с которым заключено это соглашение;
2)градостроительный план земельного участка или в случае выдачи
разрешения на строительство линейного объекта реквизиты проекта
планировки территории и проекта межевания территории;
3) материалы, содержащиеся в проектной документации:
а) пояснительная записка;
б)схема планировочной организации земельного участка, выполненная в
соответствии с градостроительным планом земельного участка, с
обозначением места размещения объекта капитального строительства,
подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов,
объектов археологического наследия;
в)схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая
расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в
составе документации по планировке территории применительно к линейным
объектам;
г) схемы, отображающие архитектурные решения;
д)сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей
инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения
(технологического присоединения) проектируемого объекта капитального
строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;Е) проект организации строительства объекта капитального строительства;
ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;
4)положительное заключение экспертизы проектной документации объекта
капитального строительства (применительно к отдельным этапам
строительства в случае, предусмотренном частью 12.1 статьи 48 настоящего Кодекса), если такая проектная документация подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 3.4 статьи 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной
экологической экспертизы проектной документации в случаях,
предусмотренных частью 6 статьи 49 настоящего Кодекса;5)разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного
строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было
предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса);
6)согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в
случае реконструкции такого объекта, за исключением указанных в пункте 6.2 настоящей части случаев реконструкции многоквартирного дома;6.1)в случае проведения реконструкции государственным (муниципальным)
заказчиком, являющимся органом государственной власти (государственным
органом), Государственной корпорацией по атомной энергии «Росатом»,
органом управления государственным внебюджетным фондом или органом
местного самоуправления, на объекте капитального строительства
государственной (муниципальной) собственности, правообладателем которого
является государственное (муниципальное) унитарное предприятие,
государственное (муниципальное) бюджетное или автономное учреждение, в
отношении которого указанный орган осуществляет соответственно функции и
полномочия учредителя или права собственника имущества, - соглашение о
проведении такой реконструкции, определяющее в том числе условия и
порядок возмещения ущерба, причиненного указанному объекту при
осуществлении реконструкции;
6.2) решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в соответствии с жилищным законодательством
в случае реконструкции многоквартирного дома, или, если в результате
такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в
многоквартирном доме, согласие всех собственников помещений в
многоквартирном доме;
7) копия свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего
положительное заключение негосударственной экспертизы проектной
документации, в случае, если представлено заключение негосударственной
экспертизы проектной документации;8)документы, предусмотренные законодательством Российской Федерации об
объектах культурного наследия, в случае, если при проведении работ по
сохранению объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и
другие характеристики надежности и безопасности такого объекта.
Если застройщик предоставил все документы - то оснований для отказа в выдаче разрешения у органа власти не имелось.
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
